HOTEL CONVERSION PROJECT
共同住宅から
サービスアパートメント
ホテルへ
設計・施工・法対応・構造検討を一体で実現した
ホテルコンバージョン事例
本件は、築浅の一棟マンションを、サービスアパートメントホテルへ転換したホテルコンバージョンプロジェクトです。
プロパティー・パートナーズは、物件オーナー様より、用途転換に伴う設計・施工、法対応、構造検討、躯体撤去、ファサード改修、客室機能の再構成を含む実行フェーズを受託し、無事にコンバージョンを完了しました。
単なる内装リニューアルではなく、共同住宅として計画・竣工した建物を、法的にも構造的にも、そして営業的にも、ホテル用途として成立させるための総合的なコンバージョン事例です。
OUR MISSION
共同住宅を、ホテル収益資産へ転換する
設計・施工・法対応・構造検討を一体で実現したホテルコンバージョン事例
PROJECT SUMMARY
共同住宅からサービスアパートメントホテルへの転換
本計画では、物件オーナーである投資ファンド様が一棟を取得し、賃貸住宅としての運用ではなく、インバウンド需要を見据えたサービスアパートメントホテルとして収益化する方針が採用されました。
共同住宅は、もともと各住戸に水回りや生活機能を備えているため、ホテルやサービスアパートメントへ転用しやすいように見えることがあります。
しかし実際には、ホテル用途へ変更することで、建築基準法上の用途変更、容積率、防災・避難、消防設備、構造安全性、設備計画など、確認すべき条件が大きく変わります。
本件では、そうした複数の条件を整理しながら、共同住宅をホテル収益資産へ転換するための計画を進めました。
SCOPE OF WORK
このプロジェクトで対応した主な内容
プロパティー・パートナーズは、本件において以下の内容を、設計施工を含めて、一体で推進しました。
本件では、設計、法対応、構造検討、施工、運営要件を分断せず、プロジェクト全体の成立条件として一体的にマネジメントし、竣工させたことが重要なポイントでした。
LEGAL ISSUE
最大の課題は、用途変更に伴う容積率の整理
共同住宅として成立していた建物であっても、ホテル用途へ転換することで、容積率や共用部の扱いなど、確認申請上の整理が必要になる場合があります。
本件でも、計画の成立性に直結する大きな論点となったのが、用途変更に伴う容積率の課題でした。
この課題に対し、スラブ解体撤去、防災備蓄倉庫の容積緩和、自転車置場の容積緩和などを組み合わせ、ホテル用途として法的に成立する計画へ再構成しました。
単に面積を減らすのではなく、どの部分をどのように扱えばホテル用途として成立するのかを検証し、建物の収益性と法適合性を両立させることが重要でした。
STRUCTURAL REVIEW
スラブ撤去に伴う構造安全性の確認
容積率上の課題を解決するため、本件ではスラブの一部解体撤去を実施しました。
スラブ撤去は、単なる内装解体ではありません。
建物の床を構成する躯体部分に関わる工事であるため、撤去後の建物全体の構造安全性を再検討する必要があります。
プロパティー・パートナーズは、スラブ撤去に伴う構造計算を再検討し、確認申請上も成立する計画として整理しました。
法対応、構造検討、施工計画を一体で進めることで、用途転換後も安全性を備えたホテル建物として成立させています。
FACADE DESIGN
住宅の印象を抑え、ホテルとしての顔をつくる
本件では、建物全体を大きく造り替えるのではなく、低層部を中心としたファサード改修により、共同住宅としての印象を抑え、宿泊施設として自然に認識される外観へと整えました。
周辺環境に対して過度に主張しすぎず、しかし宿泊施設としての視認性は確保すること。
このバランスが、ホテルコンバージョンにおける重要なデザイン要件でした。
低層部のファサード、サイン計画、エントランスまわり、外構、壁面演出などを一体で検討し、住宅として計画された建物に、ホテルとしての第一印象を与えています。
ファサード改修は単なる意匠変更ではなく、既存躯体との取り合い、設備・動線、施工範囲、法的成立性を確認しながら進める必要があります。
本件では、デザイン性、施工性、法的成立性を一体で検討し、サービスアパートメントホテルとして自然に受け入れられる外観へ整えました。
グループ向けイメージを示すもので、実在のホテルではありません
OPERATION DESIGN
共用機能と運営効率への配慮
客室だけでなく、共用部にも宿泊者の利便性と運営効率を高めるための機能を設けています。
本件では、客室を全室禁煙としたうえで、1階に喫煙ルームを設置。
客室内の臭気残りや清掃負担を抑えながら、喫煙ニーズにも対応することで、館内の快適性と運営性の両立を図りました。
また、1階にはセルフクロークを設け、チェックイン前やチェックアウト後にも大きな荷物を一時的に預けやすい計画としています。
こうした共用機能を組み合わせることで、宿泊者にとって使いやすく、運営面でも効率的なサービスアパートメントホテルへと整えました。
GUEST ROOM PLANNING
住戸プランを、宿泊客室へ再構成する
従前の建物は、共同住宅として計画された構成でした。
本件では、その住戸プランを見直し、サービスアパートメントホテルとしての客室構成へ再構成しています。
単純に住戸を客室へ置き換えるのではなく、海外ゲスト、ファミリー、グループ利用、連泊需要などを想定し、複数名での滞在に対応できる客室計画へ変更しました。
客室内には、キッチン、洗濯機、シャワー、独立洗面台などを備え、一般的なホテル客室よりも生活機能を持たせています。
また、グループ滞在に対応するため、バンクベッドも採用しました。
バンクベッドは、単にベッド数を増やすための設備ではなく、限られた客室面積の中で宿泊人数を確保しながら、室内動線や滞在機能を成立させるための重要な要素です。
安全性、照明・コンセントなどの使い勝手、室内インテリアとの調和にも配慮し、機能性・安全性・デザイン性のバランスを確認しながら客室を整えました。
バンクベッドや洗濯機などの設備を示すもので、実在のホテル客室ではありません
PROJECT MANAGEMENT
設計・施工・法対応・運営要件を分断しない
ホテルコンバージョンでは、設計、施工、法対応、構造検討を個別に進めるだけでは、計画全体が成立しないことがあります。
・法的には成立しても、実際の施工が難しい。
・施工は可能でも、構造上の確認が必要になる。
・客室として魅力があっても、ホテル運営上の使い勝手や清掃・管理効率が合わない。
こうした課題が起こり得るため、用途転換を実際に成立させるには、設計と施工を一体で捉え、法規・構造・現場・運営要件を同時に検証するプロジェクト推進力が重要になります。
本件では、協力会社のデザイナー、構造設計者、ホテル運営会社、物件オーナー様と連携しながら、デザイン性、法的成立性、構造安全性、施工性、運営効率を同時に検証しました。プロパティー・パートナーズは、設計・施工に加え、法対応・構造検討・関係者調整までを一体で進めることで、本プロジェクトを実行可能なホテルコンバージョンとして成立させました。
CONVERSION VALUE
ホテルコンバージョンに求められる実行力
ホテルコンバージョンは、単なるリニューアル工事ではありません。
法規、構造、設備、設計、施工、運営、収益性を横断しながら、建物を別の用途へ転換するプロジェクトです。
特に、共同住宅として竣工した建物をサービスアパートメントホテルへ転換する場合、わずかな判断の違いが、法適合性、工期、コスト、資産価値、開業後の運営効率に影響します。
本件は、設計・施工だけでなく、用途変更、容積率整理、構造検討、スラブ撤去、ファサード改修、客室機能の再構成、関係者調整までを含めて進めた、プロパティー・パートナーズのホテルコンバージョン実行力を示す事例です。
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ホテルコンバージョンでは、物件の立地や建物規模だけでなく、用途変更、容積率、構造安全性、設備容量、運営会社の要件、工事体制まで含めた総合的な判断が必要です。物件取得前に確認すべきポイントや、実行体制・パートナー選定の考え方については、以下の記事で詳しく解説しています。
ホテルコンバージョンの成否は、取得前の見極めで決まります
共同住宅や既存建物をホテル収益資産へ転換するには、用途変更、容積率、構造安全性、避難・防災、設備計画まで含めた検討が欠かせません。
ホテル化できる物件・できない物件の判断ポイントを解説します。
FAQ
マンションをホテルにコンバージョンすることはできますか？
可能な場合があります。
ただし、共同住宅からホテル用途へ変更する場合は、建築基準法上の用途変更、容積率、防災・避難、構造安全性、設備容量などを総合的に確認する必要があります。
見た目にはホテル化しやすそうな物件でも、用途変更によって容積率や確認申請上の整理が必要になる場合があります。
そのため、物件取得前または計画初期の段階で、法的・構造的・施工的な成立性を確認することが重要です。
共同住宅からホテル用途へ変更する際、何が大きな課題になりますか？
物件によって異なりますが、容積率、防災・避難、構造安全性、設備容量、旅館業・消防法対応などが主な論点になります。
特に共同住宅からホテル用途へ変更する場合、容積率の整理が大きな課題となることがあります。
容積率に課題がある場合でも、スラブ解体撤去、防災備蓄倉庫の容積緩和、自転車置場の容積緩和などを組み合わせることで、ホテル用途として法的に成立する計画へ再構成できる可能性があります。
容積率オーバーがある物件でもホテル化できますか？
物件によっては、法的な検証や計画の見直しによってホテル化できる可能性があります。
たとえば、スラブ解体撤去や、防災備蓄倉庫・自転車置場などの容積緩和を活用することで、ホテル用途として成立するプランへ再構成できる場合があります。
ただし、スラブ撤去を伴う場合は、構造安全性の再検討や確認申請上の対応が必要になります。
容積率だけでなく、構造・法対応・施工計画を一体で検討することが重要です。
なぜ設計・施工を一体で進めることが重要なのですか？
ホテルコンバージョンでは、設計、法対応、構造検討、設備、施工、運営要件を分断せずに進める必要があります。
法的には成立しても施工が難しい。
施工は可能でも構造上の確認が必要になる。
ホテルとして魅力的でも、設備や運営面で成立しない。
こうした課題が起こり得るため、用途転換を実際に成立させるには、設計と施工を一体で捉え、法規・構造・現場・運営要件を同時に検証するプロジェクト推進力が重要になります。
既存のマンションをホテルに転用する場合、取得前に相談できますか？
はい。ホテル化を前提に物件取得を検討する場合は、取得前の段階で相談することが重要です。
取得後に、用途変更が難しい、容積率に問題がある、構造上の制約がある、設備容量が足りないと判明すると、投資計画や出口戦略に大きな影響を及ぼす可能性があります。
プロパティー・パートナーズでは、共同住宅や既存建物のホテルコンバージョンにおいて、設計、法対応、構造検討、施工マネジメント、用途変更に伴う工事推進などを支援しています。
なお、ご相談内容によっては、図面確認、法規確認、構造面の検討、施工可能性の確認など、事前の検証作業が発生する場合があります。
その場合、実際の受託の有無にかかわらず、有償でのご相談となることがありますので、あらかじめご了承ください。
NOTICE
ご注意事項
本事例は、守秘義務および関係者間の取り決めにより、実際の物件名・所在地・写真等を非公開としています。
お問い合わせをいただいた場合でも、個別の物件名や所在地等はお伝えできませんので、あらかじめご了承ください。
掲載画像は、実際の物件写真ではなく、イメージ用に作成した架空のCG画像です。
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