AI時代のバリューアップに必要な「現場知」とは？
HODOYOI
Value-Up
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現場知が支える
不動産のバリューアップ支援。
不動産のバリューアップ支援。
Value Up Support
Building & Real Estate
Value Up Support
Powered by Field Intelligence
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AI時代の「現場知」ですべてをつなぎ、価値を最大化する
―ビル・不動産のバリューアップ支援 ―
5000棟を超える経験で、建物ごとの最適解を見極める。
AIによって、不動産活用や建物再生に関する情報は、以前よりも簡単に得られるようになりました。
しかし、「分かることと、できること」の間には大きな差があります。
不動産プロジェクトに必要なのは、情報を集めることだけではありません。
建物ごとの条件を読み取り、何を変え、何を残し、どこに投資すべきかを見極める「現場知」です。
プロパティー・パートナーズは、5000棟を超える建物に関わってきた経験から得た現場知をもとに、空室対策、用途変更、リノベーション、コンバージョン、セットアップオフィス化、共用部改善、PM/CMなど、必要な手法を組み合わせて、ビル・不動産の価値向上を支援します。
大切なのは、工事をすることそのものではありません。
その建物を誰がどう使うのか、どこに手を入れれば選ばれる建物になるのか、費用に見合う成果が見込めるのか。
私たちは、こうした問いからプロジェクトを考え、建物ごとに価値ある使われ方を選択していきます。
VALUE UP PERSPECTIVE
バリューアップは、 建物の価値を見極めることから始まる。
不動産の価値向上は、単に内装を新しくすることや、設備を入れ替えることだけではありません。
建物ごとの立地、用途、賃料水準、空室の理由、運用上の課題を整理し、
どこに手を入れれば選ばれる建物になるのかを見極めることが重要です。
CUSTOM BUILDでは、建築・PM・リーシング・運用の視点を横断し、
その建物にとって過不足のないバリューアップを組み立てます。
01
課題を見極める
空室要因、用途、収益性、運用上の負担を整理し、 建物ごとの本質的な課題を把握します。
02
方法を組み立てる
改修、用途変更、見せ方、貸し方、管理方法を組み合わせ、 実行可能な改善策を考えます。
03
価値を伝える
建物の強みや改善の意味を整理し、 オーナー、テナント、投資家に伝わる形へ再構成します。
大切なのは、やみくもに工事を増やすことではありません。
建物の状況と事業性を見ながら、必要なところに必要な手を入れる。
その判断こそが、CUSTOM BUILDの考えるバリューアップです。
Field Intelligence
建物を読み取り、価値ある使われ方へ導く。
One Stop Support
トータルにわかるから「程よく」できる。
企画・判断から設計・施工・運用まで
ビル・不動産の価値向上は、どこか一つの工程だけで決まるものではありません。
企画段階での判断、設計や改修の方向性、用途変更の可能性、工事の進め方、完成後の運営・PMまで。
それぞれの段階がつながってはじめて、建物の価値は本来の力を発揮します。
たとえば、空室が続く区画を単に募集し続けるのではなく、使い方や見せ方を見直す。
既存ビルに新たな機能やデザインを加え、今の市場に合った空間へ整える。
用途変更やコンバージョンによって、建物の可能性を広げる。
また、新築・改修・修繕の計画段階から、事業性、コスト、工程、運用面を含めて整理し、最適な判断を支援することも重要です。
私たちは、企画・判断、設計・改修、コンバージョン、運営・PMまでを一つの流れとして捉え、建物の価値を最後まで支えます。
単なる工事や管理ではなく、建物がよりよく使われ、選ばれ、収益を生み続けるためのバリューアップを実現します。
実際に検討したオフィスのリノベーションプランの事例をもとにした架空物件のCG動画です。このケースは「弱点」である柱を装飾して「強みに変える」プランを空室募集資料で掲載し早期成約に成功した実例をもとに再現しました。
Turn Ways to Create Value
弱点も強みに変える
常識にとらわれない視点で
弱点も強みに変える
常識にとらわれない視点で
ビル・不動産プロジェクトにおけるバリューアップとは、単に内装を新しくすることではありません。
建物の使い方、貸し方、見せ方、工事の進め方、投資判断を見直し、今の市場や事業目的に合った不動産へ整えていくことです。
たとえば、空室が続くオフィス区画をそのまま募集し続けるのではなく、住居化やセットアップオフィス化を検討する。
共同住宅として計画された建物を、ホテルやサービスアパートメントとして再構成する。
新築や増築の計画段階から、設計・事業性・工程・コストを整理、検証する。
都市型ビルやホテルの改修プロジェクトを、PM/CMの立場で動かす。
そして「弱点も強みに変える」ような常識にとらわれない視点で考える。
こうした取り組みや視点は、すべて建物の価値ある使われ方を見直すための方法です。
Policy of Custom Build
CUSTOM BUILDの考え方
程よく創る
CUSTOM BUILDの考え方
程よく創る
CUSTOM BUILDのサービスでは、建物を単なる工事対象としてではなく、事業や運用とつながる不動産プロジェクトとして捉えます。
過剰な投資を行えば、必ず価値が高まるわけではありません。
一方で、必要な部分に手を入れなければ、建物の魅力や競争力は下がっていきます。
重要なのは、単に同じことをやるのでなく、建物ごとの条件を読み取り、目的に合った「程よい」方法を選ぶことです。
新しくつくるのか。今あるものを活かすのか。用途を変えるのか。
見せ方を変えるのか。工事の進め方を整理するのか。
プロパティー・パートナーズでは、そうした判断を含めて、ビル・不動産プロジェクトのバリューアップを支援します。
基本設計で参画した「大宮サウスゲートフロント」の増築PJ
Featured
Value-Up Projects
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Value-Up Projects
代表的な6つのバリューアップ事例
プロパティー・パートナーズは、建物の用途、規模、立地、事業目的に応じて、新築・改修・リノベーション・コンバージョン・PM/CMを組み合わせた支援を行っています。
そこで、代表的なプロジェクト事例を実施支援ケース、自社ビルケースの中からピックアップしてご紹介します。（両国プレイスは自社ビル）
なお、PM/CMや設計施工を伴うプロジェクトでは、発注者や関係者との契約・守秘義務・広報上の事情により、物件名や関与範囲をすべて公表できない場合があります。
公表されている実績だけでは見えにくいPM/CMの役割については、こちらの記事でも詳しく解説しています。
CASE #01
基本設計による参画
大宮サウスゲートフロント（オフィスビル増築）
不動産ファンド物件のプロジェクト企画判断支援
新築・増築計画において、計画段階から事業判断を支援したProject Decision Advisory事例です。基本設計・実施設計監修を通じて、建物の可能性を事業面から検討しました。
実施設計および施工は、国内外でトップクラスの実績を持つスーパーゼネコンが担当しました。単独でも高品質なビル建築を実現できる体制がある中で、なぜ当社が基本設計という重要な段階から参画したのか。
そこに、CUSTOM BUILDが提供する「事業判断を支える設計支援」の意義があります。
CASE #02
コンストラクションマネジメント
ホテル桜 嬉野（リゾートホテル１棟）
ホテルの大規模リノベーションの開発施工マネジメント
ホテルプロジェクトにおけるコンストラクションマネジメント事例です。宿泊施設として求められる品質や運営面を踏まえながら、関係者調整、工程・品質管理を支援しました。
CASE #03
コンバージョン＆リノベーション
両国プレイス（複合ビル一棟）
オフィス住居複合ビルのトータルバリューアップ
オフィスとして使われていた区画を賃貸住居へ転換したコンバージョン事例です。
既存ビルの用途と市場ニーズを見直し、建物の使い方を再設計しました。
CASE #04
オフィス・リノベーション
Logran御徒町（オフィスフロア）
ハーフセットアップオフィスへのリノベーション
従来型のオフィス区画を、入居後の使いやすさを意識したハーフセットアップオフィスへ転換したリノベーション事例です。
造り込みすぎず、既存の空間を活かしながら必要な内装を整えることで、テナントの初期費用や準備負担を抑えつつ、募集時に選ばれやすい区画へとバリューアップしました。
CASE #05
コンストラクションマネジメント
Aビル（店舗・オフィス複合の大型中古ビル）
大規模リノベーション
店舗・オフィスビルにおけるコンストラクションマネジメント事例です。関係者が多く、マネジメントが重要になる大型プロジェクトにおいて、計画と実行を支援しました。
公表されている参加企業は国内外の超一流のプロフェッショナルです。
プロパティーパートナーズは表には出ないビルのオーナーサイドに立ち、一流のメンバーに最高の仕事をしていただくべく、プロジェクトの重要なサポートを行いました。
CASE #06
ホテルコンバージョン設計施工
Aホテル（サービスアパートメントホテル）
築浅一棟マンション全体をホテルへコンバージョン
共同住宅として計画・竣工した建物を、サービスアパートメントホテルへ転換したコンバージョン事例です。
用途変更、法令・制度上の整理、設計・施工マネジメントを伴うプロジェクトです。（画像は実在のものではありません）
基本設計
大宮サウスゲートフロント（オフィスビル増築）
不動産ファンド物件のプロジェクト企画判断支援
新築・増築計画において、計画段階から事業判断を支援したProject Decision Advisory事例です。基本設計・実施設計監修を通じて、建物の可能性を事業面から検討しました。
コンストラクションマネジメント
ホテル桜 嬉野（リゾートホテル１棟）
ホテルの大規模リノベーションの開発施工マネジメント
ホテルプロジェクトにおけるコンストラクションマネジメント事例です。宿泊施設として求められる品質や運営面を踏まえながら、関係者調整、工程・品質管理を支援しました。
コンバージョン＆リノベーション
両国プレイス（複合ビル一棟）
オフィス住居複合ビルのトータルバリューアップ
大宮サウスゲートフロント（オフィスビル増築）
Project Decision Advisory
新築・増築計画において、計画段階から事業判断を支援したProject Decision Advisory事例です。基本設計・実施設計監修を通じて、建物の可能性を事業面から検討しました。
ホテル桜 嬉野（リゾートホテル１棟）
大規模リノベのコンストラクションマネジメント
ホテルプロジェクトにおけるコンストラクションマネジメント事例です。宿泊施設として求められる品質や運営面を踏まえながら、関係者調整、工程・品質管理を支援しました。
両国プレイス（複合ビル一棟）
オフィスから住居へのコンバージョンとリノベーション
オフィスとして使われていた区画を賃貸住居へ転換したコンバージョン事例です。既存ビルの用途と市場ニーズを見直し、建物の使い方を再設計しました。
Logran御徒町（オフィスフロア）
ハーフセットアップオフィスへのリノベーション
賃貸オフィス区画を、テナントに選ばれやすいセットアップオフィスへ再構成した事例です。空間の印象、内装仕様、貸し方を見直すことで、賃貸商品の魅力を高めました。
Aビル（店舗・オフィスビル１棟）
大規模リノベのコンストラクションマネジメント
店舗・オフィスビルにおけるコンストラクションマネジメント事例です。関係者が多く、マネジメントが重要になる大型プロジェクトにおいて、計画と実行を支援しました。
Aホテル（サービスアパートメントホテル）
共同住宅からホテルへのコンバージョン
共同住宅として計画・竣工した建物を、サービスアパートメントホテルへ転換したコンバージョン事例です。用途変更、法令・制度上の整理、設計・施工マネジメントを伴うプロジェクトです。（画像は実在のものではありません）
Logran御徒町（オフィスフロア）
ハーフセットアップオフィスへのリノベーション
賃貸オフィス区画を、テナントに選ばれやすいセットアップオフィスへ再構成した事例です。空間の印象、内装仕様、貸し方を見直すことで、賃貸商品の魅力を高めました。
Aビル（店舗・オフィスビル１棟）
大規模リノベのコンストラクションマネジメント
店舗・オフィスビルにおけるコンストラクションマネジメント事例です。関係者が多く、マネジメントが重要になる大型プロジェクトにおいて、計画と実行を支援しました。
Aホテル（サービスアパートメントホテル）
共同住宅からホテルへのコンバージョン
共同住宅として計画・竣工した建物を、サービスアパートメントホテルへ転換したコンバージョン事例です。用途変更、法令・制度上の整理、設計・施工マネジメントを伴うプロジェクトです。（画像は実在のものではありません）
Start with the Issue
課題から探す支援テーマ
プロパティー・パートナーズでは、ビル・不動産プロジェクトの内容や目的に応じて、企画段階の検討から、設計・施工マネジメント、
リノベーション、法的用途変更を伴うコンバージョン、PM/CMまで、課題に応じて必要な手法を組み合わせて支援します。
01. 計画の方向性を整理したい
新築、増築、改修、用途変更などの不動産プロジェクトでは、工事が始まる前の判断が重要です。
基本設計の段階で、事業性、設計方針、投資判断、関係者整理など、計画初期段階で必要な判断材料を整理します。
主な手法
基本設計／Project Decision Advisory／事業判断支援／設計監修
関連する代表事例
・大宮サウスゲートフロント
02. プロジェクトを円滑に進めたい
ビル、ホテル、店舗、オフィスなどの改修プロジェクトでは、多くの関係者が関わります。
工程、品質、コスト、施工内容、関係者調整を整理し、発注者側の立場でプロジェクトを進めやすい状態に整えます。
主な手法
プロジェクトマネジメント／コンストラクションマネジメント／施工マネジメント／関係者調整
関連する代表事例
・Aビル
・ホテル桜 嬉野
03. 空室区画を貸しやすくしたい
賃貸ビルでは、空室区画をただ募集するだけでなく、テナントに選ばれやすい状態へ整えることが重要です。
内装仕様、家具、会議室、照明、天井、床などを見直し、入居後の使い方をイメージしやすい空間へ改修します。
主な手法
リノベーション／セットアップオフィス／内装改修／賃貸区画改善
関連する代表事例
・Logran御徒町
04. 建物の用途を見直したい
建物の用途によって、不動産の価値や活用方法は大きく変わります。
オフィスから住居へ、共同住宅からホテルへなど、立地や市場ニーズに合わせて建物の使い方を再設計します。
主な手法
用途変更／コンバージョン／収益モデル転換／設計・施工マネジメント
関連する代表事例
・両国プレイス
・Minn奥浅草
05. 建物の印象を改善したい
建物の印象は、専有部だけでなく、外観、エントランス、共用部、照明、サインなどによっても左右されます。
建物に入る前後の体験や見え方を整え、来訪者、テナント、入居者に伝わる印象を改善します。
主な手法
リノベーション（共用部改善／外観改善／エントランス改修／照明・サイン計画／アート活用等）
関連する代表事例
・両国プレイス
06. 建物全体の価値を見直したい
建物の課題は、用途、空室、設備、工事費、将来の使い方などが複合している場合があります。
改修、用途変更、増築、建て替えなどの選択肢を整理し、建物全体の価値の出し方を検討します。
主な手法
総合バリューアップ提案／建て替え検討／新築・増築計画／複合改修／PM/CM
関連する代表事例
・大宮サウスゲートフロント
・Aホテル
・Aビル
・ホテル桜 嬉野
01. 計画の方向性を整理検討したい
新築、増築、改修、用途変更などの不動産プロジェクトでは、工事が始まる前の判断が重要です。
02. プロジェクトを円滑に進めたい
ビル、ホテル、店舗、オフィスなどの改修プロジェクトでは、多くの関係者が関わります。
03. 空室区画を貸しやすく改修したい
賃貸ビルでは、空室区画をただ募集するだけでなく、テナントに選ばれやすい状態へ整えることが重要です。
04. 建物の用途を見直し変更したい
建物の用途によって、不動産の価値や活用方法は大きく変わります。
05. 建物のイメージ、見栄えを改善したい
建物の印象は、専有部だけでなく、外観、エントランス、共用部、照明、サインなどによっても左右されます。
06. 建物全体のあり方を大きく見直したい
建物の課題は、用途、空室、設備、工事費、将来の使い方などが複合している場合があります。
How We Create Value
サービス手法の特徴と強み
プロパティー・パートナーズのバリューアップサポートの特徴と強みは
規模や用途における多様で豊富な実績、経験に基づく指揮者のようなマネジメント力です。
―PM/CM方式によるプロジェクトサポート―
―チームの実力を引き出し、プロジェクトの質を上げる指揮者のように―
―チームの実力を引き出し
プロジェクトの質を上げる指揮者のように―
ビル・不動産のバリューアップは、単に建物を直すことではありません。
空室対策、収益性、用途、建物イメージ、運用後の使われ方までを見据え、建物ごとの課題に合わせて最適な方法を組み合わせることが重要です。
プロパティー・パートナーズでは、リノベーション、コンバージョン、セットアップオフィス化、共用部改善、新築・増築計画、PM/CMなどを、目的に応じて総合的に検討します。
設計、施工、運営、リーシング、収支、管理など、プロジェクトに関わる要素を整理し、それぞれの専門性がうまく機能するように全体を組み立てる。
いわば、チームの実力を引き出し、プロジェクトの質を上げる指揮者のような立場で、建物の価値向上を支援します。
その指揮者のようなプロジェクト・マネジメントやコンストラクション・マネジメントには、規模も用途も異なる多岐にわたるプロジェクト経験と、実務に基づくノウハウが欠かせません。
プロパティー・パートナーズの建築プロジェクトのPM/CM方式による、コンサルティング・マネジメントサポートのメリット、強みをご紹介します。
―デザインを、バリューアップにつなげる―
―オシャレを超えた、クリエイティブデザイン―
―オシャレを超えた、クリエイティブデザイン―
高いコストをかけた内装デザインは、当然、お洒落でカッコいい空間に仕上げることができます。
しかし、それが常に賃貸物件にとっての「程よいお洒落さ」とは限りません。
大切なのは、物件の規模、エリア、ターゲット、賃料水準、投資回収を踏まえ、どの程度のデザインが価値向上につながるのかを見極めることです。
プロパティー・パートナーズは、見た目の印象だけでなく、貸しやすさ、使いやすさ、運用しやすさまで含めて、バリューアップにつながるクリエイティブデザインを検討します。
内装デザインはもちろん大事ですが、インテリアコーディネートも含めて、ローコストでもクリエイティブなオシャレな空間は創れます。
プロパティーパートナーズが運営する高稼働なシェアオフィス・レンタルオフィスの「PREMIUM OFFICE」シリーズの事例をご覧ください。
―プロパティーマネジメントによるバリューアップ―
―管理する力で、不動産の価値を高める―
―管理する力で、不動産の価値を高める―
建物の価値を高めるには、改修やリノベーションといった「創る力」だけでは十分ではありません。
日々の管理を通じて、入居者の声、空室の理由、設備の不具合、共用部の使われ方を把握しているからこそ、本当に必要な改善が見えてきます。
管理の現場で得られる情報は、建物をより良くするための重要な判断材料です。
・どこに手を入れるべきか。
・どこは変えすぎない方がよいのか。
・どの改善が、賃貸条件や収益性につながるのか。
2026年3月末時点で、プロパティー・パートナーズのPM受託物件およびサブリース物件の稼働率は99.57％です。こうした日々の管理・運用実績も、実務に根ざした改善提案を支える判断材料の一つです。
プロパティー・パートナーズは、プロパティーマネジメント・建物管理の視点と、建築の各種プロジェクトの視点をつなげることで、見た目だけではない、実務に根ざしたバリューアップを支援します。
Multiple Ways to Create Value
多様なバリューアップ手法や独自の視点
01. コンストラクションマネジメント
ビルオーナー様に代わって工事マネジメントを代行するコンストラクションマネジメントは、多くの関係者を調整しながら、専門家の実力を遺憾なく発揮して頂く指揮者のような立場です。
02. プロパティーマネジメント
プロパティー・パートナーズは、プロパティーマネジメント・建物管理の視点と、建築の各種プロジェクトの視点をつなげることで、見た目だけではない、実務に根ざしたバリューアップを支援します。
03. リノベーション～一般オフィスからシェアオフィスへ
中古ビルのオフィスフロアの２階の全体をコワーキングスペースとレタルオフィス（個室）で構成したシェアオフィスにリノベーションした事例です。
04. クリエイティブなリノベーション
新時代のクリエイティブオフィスを創るためのリノベーションのご提案です。
05. CIX－気づきを生むオフィス
クリエイティブオフィスを実現するための、「気づき」を生みやすくする、ユニークなインテリア創り「CIX（クリエイティブ・インテリアミックス）」のご提案です。
06. 弱点も強みに変える視点
面積がそれほど大きくない不整形のオフィス貸室で、室内に独立した柱があるという課題に対し、デスクレイアウトや内装プランを工夫することで、弱点を強みに変えた事例です。
01. コンストラクションマネジメント
ビルオーナー様に代わって工事マネジメントを代行するコンストラクションマネジメントは、多くの関係者を調整しながら、専門家の実力を遺憾なく発揮して頂く指揮者のような立場です。
02. プロパティーマネジメント
プロパティー・パートナーズは、プロパティーマネジメント・建物管理の視点と、建築の各種プロジェクトの視点をつなげることで、見た目だけではない、実務に根ざしたバリューアップを支援します。
03. 行きたくなるオフィス作りとは？
中古ビルのオフィスフロアの２階の全体をコワーキングスペースとレタルオフィス（個室）で構成したシェアオフィスにリノベーションした事例です。
04. クリエイティブなリノベーション
新時代のクリエイティブオフィスを創るためのリノベーションのご提案です。
05. クリエイティブ・インテリアミックス
クリエイティブオフィスを実現するための、「気づき」を生みやすくする、ユニークなインテリア創り「CIX（クリエイティブ・インテリアミックス）」のご提案です。
空室対策
06. 弱点も強みに変える視点
面積がそれほど大きくない不整形のオフィス貸室で、室内に独立した柱があるという課題に対し、デスクレイアウトや内装プランを工夫することで、弱点を強みに変えた事例です。
Practical Insights
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ビル・不動産プロジェクトのバリューアップでは、工事内容だけでなく、空室対策、用途変更、PM/CM、リノベーション、セットアップオフィスなど、複数の視点が必要になります。
プロパティー・パートナーズは、実務ノウハウ記事として、ビルオーナー様や不動産関係者の方に向けたブログ記事も発信しています。
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プロパティー・パートナーズへのご相談について
プロパティー・パートナーズへの
ご相談について
ビルや不動産のバリューアップは、建物ごとに条件が異なります。
新築・増築、大規模な改修やリノベーション、法的用途変更を伴うコンバージョン、セットアップオフィス化、PM/CMなど、どの方法が適しているかは、建物の状態、立地、用途、事業目的、予算、運用方針によって変わります。
具体的な工事内容が決まっていない段階でも、建物の可能性や事業としての方向性を検討する企画段階からご相談いただけます。
なお、具体的な調査、企画検討、概算計画の作成、比較検討資料の作成などを伴う場合は、内容に応じて有償での対応となる場合がございます。
