Value-Up Support
ビル・不動産のバリューアップ支援
CUSTOM BUILDは、ビル・不動産の価値を高めるためのプロジェクト支援サービスです。
新築・増築、改修、リノベーション、コンバージョン、用途変更、セットアップオフィス化、共用部改善、
コンストラクションマネジメント、プロジェクトマネジメントなど、建物ごとの課題に合わせて必要な手法を組み合わせます。
大切なのは、工事をすることそのものではありません。
その建物を、誰が、どのように使うのか。
今のまま貸すべきなのか、用途を変えるべきなのか。
どこに手を入れれば、選ばれる建物になるのか。
そして、かけた費用に見合う成果が見込めるのか。
CUSTOM BUILDでは、こうした問いからプロジェクトを考えます。
小規模な区画改善から、中規模以上のビル、ファンド物件、店舗・オフィスビル、ホテル、サービスアパートメント、
新築・増築計画まで、建物ごとの条件を読み取り、価値ある使われ方へ整えていくことを目指します。
バリューアップとは何か
ビル・不動産プロジェクトにおけるバリューアップとは、単に内装を新しくすることではありません。
建物の用途、空間の使い方、設備、共用部、外観、テナント構成、運営方法、投資効果を見直し、今の市場に合った不動産へ整えていくことです。
たとえば、オフィスとして使われていた区画を住居へ転換する。
共同住宅として計画された建物を、サービスアパートメントホテルへ転換する。
空室が続くオフィスを、セットアップオフィスとして再構成する。
新築・増築計画の段階から、設計や事業判断を整理する。
関係者が多い工事プロジェクトを、PM/CMの立場で進行管理する。
これらはすべて、建物の価値を高めるための方法です。
CUSTOM BUILDでは、リノベーションやコンバージョンを単体の工事としてではなく、建物の使われ方を見直すための手段として考えます。
CUSTOM BUILDが支援できること
新築・増築計画の支援
新築や増築の計画では、設計や工事だけでなく、事業としての成立性、建物の使い方、将来の運用、投資判断が重要になります。
CUSTOM BUILDでは、計画初期の段階から、建物の方向性、設計内容、事業性、関係者調整を含めて、プロジェクトを整理する支援を行います。
改修・リノベーション
既存ビルや既存不動産では、すべてを新しくすればよいわけではありません。
残すべき部分、変えるべき部分、費用をかけるべき部分を見極めることが重要です。
CUSTOM BUILDでは、建物の状態や目的に合わせて、専有部、共用部、エントランス、外観、設備、内装などを見直し、選ばれる建物へ整えるための改修・リノベーションを支援します。
コンバージョン・用途変更
不動産の価値は、用途によって大きく変わることがあります。
オフィスとして需要が弱くなった区画でも、住居としては需要が見込める場合があります。
共同住宅として計画された建物でも、立地や事業条件によっては、ホテルやサービスアパートメントとして活用できる場合があります。
CUSTOM BUILDでは、建物の用途や使い方を見直し、法令・制度上の確認、設計・施工マネジメント、事業性の整理を含めたコンバージョンを支援します。
セットアップオフィス化・空室対策
空室対策では、単に賃料を下げるだけではなく、物件そのものを選ばれやすい状態に整えることが重要です。
内装、家具、会議室、照明、天井、床、共用設備などを組み合わせ、テナントが入居後の使い方をイメージしやすい賃貸商品へ整えることで、募集力を高めることができます。
CUSTOM BUILDでは、セットアップオフィス化や空間改善を通じて、空室改善につながる賃貸商品の再設計を支援します。
共用部・外観・エントランス改善
建物の印象は、専有部だけで決まるものではありません。
エントランス、共用廊下、外観、照明、サイン、シャッター、アート、植栽など、建物に入る前後の体験も、不動産の印象に大きく関わります。
CUSTOM BUILDでは、建物全体の印象を整え、テナントや入居者に選ばれやすい空間へ改善する支援を行います。
PM/CMによるプロジェクト推進
新築、改修、リノベーション、コンバージョンでは、設計者、施工者、専門業者、行政、運営者、テナント、オーナーなど、多くの関係者が関わります。
計画を円滑に進めるためには、工事内容、工程、品質、コスト、関係者調整を整理する役割が必要です。
CUSTOM BUILDでは、プロジェクトマネジメント、コンストラクションマネジメントの視点から、発注者側に立ったプロジェクト推進を支援します。
課題から考えるバリューアップ
空室を改善したい
空室が続く場合、原因は一つとは限りません。
賃料設定だけでなく、内装、設備、共用部、募集方法、用途、周辺競合、テナントニーズとのずれが影響していることがあります。
CUSTOM BUILDでは、建物の条件を整理し、空室改善につながる改修、セットアップオフィス化、用途見直し、共用部改善などを検討します。
用途を見直したい
建物の用途は、一度決めたら変えられないものではありません。
オフィスから住居へ。
共同住宅からホテルへ。
既存ビルの一部を別用途へ。
立地や市場ニーズ、法令・制度上の条件、設備条件、収益性を整理することで、建物の新しい使い方が見えてくる場合があります。
建物の印象を変えたい
建物の第一印象は、入居判断や利用者の印象に関わります。
外観、エントランス、共用部、照明、サイン、アート、素材の使い方を見直すことで、建物全体の印象を変えることができます。
大規模な工事だけでなく、部分的な改善でも、建物の見え方が変わる場合があります。
改修プロジェクトを任せたい
改修工事では、工事そのものよりも、プロジェクト全体の整理が重要になることがあります。
何を優先するか。
どこまで工事するか。
誰に何を依頼するか。
工事費をどう判断するか。
運用中の建物でどう工事を進めるか。
CUSTOM BUILDでは、PM/CMの視点から、発注者側に立ってプロジェクトを整理し、実行フェーズを支援します。
計画段階から相談したい
不動産プロジェクトでは、工事が始まる前の判断が重要です。
新築するべきか。
増築できるか。
改修で対応できるか。
用途変更できるか。
どの程度の投資が必要か。
どのような使い方が現実的か。
CUSTOM BUILDでは、計画段階から建物の可能性を整理し、事業判断につながる検討を支援します。
代表的なバリューアップ事例
CUSTOM BUILDでは、建物の用途、規模、立地、事業目的に応じて、新築・改修・リノベーション・コンバージョン・PM/CMを組み合わせた支援を行っています。
そこで、代表的なプロジェクト事例を実施支援ケース、自社ビルケースの中からピックアップしてご紹介します。（両国プレイスは自社ビル）
Project Decision Advisory
大宮サウスゲートフロント（オフィスビル増築）
新築・増築計画において、計画段階から事業判断を支援したProject Decision Advisory事例です。基本設計・実施設計監修を通じて、建物の可能性を事業面から検討しました。
大規模リノベのコンストラクションマネジメント
ホテル桜 嬉野（リゾートホテル）
ホテルプロジェクトにおけるコンストラクションマネジメント事例です。宿泊施設として求められる品質や運営面を踏まえながら、工事内容の整理、関係者調整、工程・品質管理を支援しました。
オフィスから住居へのコンバージョン
両国プレイス（オフィス・住居ビル）
オフィスとして使われていた区画を賃貸住居へ転換したコンバージョン事例です。既存ビルの用途と市場ニーズを見直し、建物の使い方を再設計しました。
ハーフセットアップオフィスへのリノベーション
Logran御徒町（店舗・オフィスビル）
賃貸オフィス区画を、テナントに選ばれやすいセットアップオフィスへ再構成した事例です。空間の印象、内装仕様、貸し方を見直すことで、賃貸商品の魅力を高めました。
大規模リノベのコンストラクションマネジメント
Aビル（店舗・オフィスビル）
店舗・オフィスビルにおけるコンストラクションマネジメント事例です。関係者が多く、工程・品質・コストのマネジメントが重要になる大型プロジェクトにおいて、計画と実行を支援しました。
共同住宅からホテルへのコンバージョン
Minn奥浅草（サービスアパートメントホテル）
共同住宅として計画・竣工した建物を、サービスアパートメントホテルへ転換したコンバージョン事例です。用途変更、法令・制度上の整理、設計・施工マネジメントを伴うプロジェクトです。
CUSTOM BUILDの考え方
CUSTOM BUILDでは、建物を単なる工事対象としてではなく、事業や運用とつながる不動産プロジェクトとして捉えます。
過剰な投資を行えば、必ず価値が高まるわけではありません。
一方で、必要な部分に手を入れなければ、建物の魅力や競争力は下がっていきます。
重要なのは、建物ごとの条件を読み取り、目的に合った方法を選ぶことです。
新しくつくるのか。
今あるものを活かすのか。
用途を変えるのか。
見せ方を変えるのか。
工事の進め方を整理するのか。
CUSTOM BUILDは、そうした判断を含めて、ビル・不動産プロジェクトのバリューアップを支援します。
関連する実務ノウハウ
ビル・不動産プロジェクトのバリューアップでは、工事内容だけでなく、空室対策、用途変更、PM/CM、リノベーション、セットアップオフィスなど、複数の視点が必要になります。
CUSTOM BUILDでは、実務ノウハウ記事として、ビルオーナーや不動産関係者の方に向けた情報も発信しています。
ご相談について
ビルや不動産のバリューアップは、建物ごとに条件が異なります。
新築・増築、改修、リノベーション、コンバージョン、用途変更、セットアップオフィス化、PM/CMなど、どの方法が適しているかは、建物の状態、立地、用途、事業目的、予算、運用方針によって変わります。
具体的な工事内容が決まっていない段階でも、建物の可能性や方向性を整理するところからご相談いただけます。
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