始めに～高賃料エリアほど問われる、余白と稼働率の設計 土地価格や賃料水準の高いエリアで不動産活用を考えると、発想はどうしても「貸せる面積をできるだけ増やす」方向に向かいます。 ・少しでも多くの区画をつくる。・少しでも広い […]
RYOGOKU PLACE
RYOGOKU PLACE
周辺地域の状況と変化する時代のニーズにマッチさせる方法として、
オフィスフロアから賃貸用住居※にコンバージョンした事例をご紹介します。
4Fは住居２室と事務所1室の状態から事務所分区画を住居にコンバージョン。
3Fはワンフロア全体が事務所の状態から住居２室にコンバージョンしました。
※住居３室は工事完成と同時に全て契約できたため現在入居者募集はありません。
また、1階のシャッター・アートやアートオブジェとライティングで
エントランスアプローチのイメージを一新するリノベーションも行いました。
Before Conversion
converting the office space into a residence
デザイン
機能
遵法性
コスト
2023.11～2024.2
After Conversion
hodoyoku
オフィスから住宅へのコンバージョンの際のポイントや考慮すべき要素は以下のような点です。
■法的・規制上の承認
用途変更が法規制に適合することが必要です。
■機能や設備の適応
オフィスは住宅に必要な機能や設備が不足しているため、室内の設備機器を適応させ、必要な改修や設備の追加を行います。
■環境への適合
住宅としての快適さや安全性を確保するために、適切な通気性、自然光、音響対策などを考慮して改修プランを検討します。
■市場調査と需要の確認
周辺地域の住宅需要を調査し、求める賃料で市場で受け入れられるかどうかを的確に推測する必要があります。
■コストと利益の分析
改修費用と住宅としての賃貸収入を考慮し、プロジェクトの利益を見積もる必要があります。
Comparison Photo 4F
Before and After Conversion
4階の事例
Comparison Floor Plan 4F
バルコニーが２ヶ所、２面採光の可能な角部屋のメリットを生かしました。
Comparison Floor Plan 3F
窓の採光を生かして２つの住居を区画割りし、各住戸の間取りを工夫して住設機器を配置していきました。
3Fのオフィスフロア全体と、4Fのオフィス区画を住居にコンバージョンしました。下記写真は3Fと4Fの写真の両方を含みます。
Before
After
CUSTOM BUILD
INSIGHTS
考え方や事例を記事で発信しています。
始めに～基本設計とは何か？ 新築、増築、リノベーション、用途変更、コンバージョンなどのビル・不動産プロジェクトでは、工事が始まる前の段階で、どれだけ計画の方向性を整理できるかが重要になります。その初期段階で大きな役割を持 […]
はじめに～PM・リーシングと建築バリューアップの関係 リーシングを含む「PM（プロパティーマネジメント）」と建築バリューアップは、一見すると別々の仕事に見えるかもしれません。実際に、企業の事業スタイルによっては、それぞれ […]
建築・不動産プロジェクトにおける“見えにくい仕事”の価値 不動産や建築のプロジェクトでは、完成した建物やリニューアル後の空間が注目されます。 ・外観が変わった。・エントランスがきれいになった。・用途が変わった。・収益性が […]
はじめに―「分かること」と「できること」には大きな差がある― AIの普及によって、私たちは多くの情報を以前よりも簡単に手に入れられるようになりました。不動産や建築の分野でも同じです。 空室対策、リノベーション、コンバージ […]
この投稿はパスワードで保護されているため抜粋文はありません。
弱点を強みにする視点が大事 （1）柱のある貸室をリーシングしやすい空間に変える工夫 オフィスの空室対策では、立地や賃料、設備条件だけでなく、貸室を見たときに「ここで働くイメージが持てるか」が重要になります。 特に、面積が […]
建物全体のバリューアップ （1）建物の課題はひとつとは限らない ビルや不動産の価値を高めたいと考えたとき、必ずしも最初から「改修する」「建て替える」「用途変更する」と決められるわけではありません。 空室が増えている。建物 […]
外観等の見栄えのリノベーション （1）建物の印象を改善することも、不動産の価値につながる 不動産の価値は、面積や築年数、設備仕様だけで決まるものではありません。建物を訪れたときに感じる印象や空気感も、テナントや入居者の判 […]
建物の用途を見直したいビルオーナー様へ （1）不動産価値を変える「コンバージョン」という考え方 建物の価値は、建物そのものだけで決まるわけではありません。その建物を、何として使うか。この用途の違いによって、不動産の収益性 […]
リノベーション・内装改修・セットアップオフィスによる賃貸区画改善 （1）空室区画をただ募集するだけでは決まりにくいことがある 賃貸ビルでは、空室区画をただ募集するだけでは、なかなか成約につながらない場合があります。 立地 […]
PM・CMが必要になる理由 （1）改修プロジェクトは、工事だけで進むものではない ビルやホテル、店舗・オフィスビルの改修プロジェクトでは、工事そのものだけでなく、プロジェクト全体の進め方が重要になります。 設計者、施工者 […]
