PROJECT & CONSTRUCTION MANAGEMENT
建築コンサルティング＆マネジメントサポート
プロパティー・パートナーズの建築コンサルティング＆マネジメントサポート
プロパティー・パートナーズの
建築コンサルティング＆マネジメントサポート
プロジェクトマネジメント（PM方式）やコンストラクションマネジメント（CM方式）等で建築プロジェクトをご支援します
不動産オーナー（事業主）様がビルの新築、建替えや大規模なリノベーション工事を行おうとする場合、設計者、施工者を探して決定することは実は容易ではありません。
なぜなら多くのオーナー様にとっては数十年に一度あるかないかの大事業であり、過去に経験がないケースが殆どだからです。
「良心的で実力のある先」を選べて満足のできるビルが完成すればいいのですが、予想以上に費用がかかったり、工期が伸びたり、思わぬトラブルが発生することもゼロではありません。
また、ビルは完成したのにテナントリーシングが上手くいかず、稼働率が上がらないまま運用収益が想定通りに上がらない、といったことも起こります。
これが、十分に納得できる検討、実施工程を経たうえであれば、まだあきらめがつくかもしれませんが、何もわからない中で不安を抱えたまま、設計や施工を工事業者にお任せした結果、不満だらけの残念な建物になってしまったとなると、その後悔はとても大きなものとなるでしょう。そうした事業主様のお悩みやご心配を解決してプロジェクトを成功させ、資産価値の最大化に向けてご支援する手法が「PM方式」や「ＣＭ方式」による建築プロジェクトのマネジメントサポートです。
私たちの建築マネジメントの強み
運営管理と設計・施工を トータルにできること
１．設計施工技術以外で必要なものとは？
賃貸用収益不動産では、建物の維持管理やテナントリーシングによる高稼働率の維持が資産価値の最大化に繋がります。
これらの運用管理業務は「プロパティー・マネジメント（PM）」と呼ばれ、専門知識と経験が必要です。
設計や施工に特化した企業の設計や工事部門の社員は、専門的な技術や知識の習得に専念するため、運営管理業務の経験が少なく、細かい運営管理の知識やノウハウに精通する機会が少なくなりがちです。
だとすれば、収益ビルのような建築プロジェクトでは、本来はこうしたPM業務に精通した専門家等の意見を取り入れるプロセスがあってしかるべき、と言えます。
ところが、中小ビルの建築工事等で、コストダウン圧力の強いプロジェクトでは、運営管理の専門家を参画させる手間や費用が省略されてしまうことが少なくないというのが実情です。
前段で述べた「良心的で実力がある」という部分の、「実力」とは技術面だけでなく、営業経験やノウハウも含めたもの、「良心的」とは、技術面だけでなく、そうした運営管理上の営業面等のノウハウ不足を自己認識し、それを適切にカバーする対応をしてくれる「プロフェッショナルとしての矜持」とでもいうべき姿勢かもしれません。
２．プロパティー・マネジメントは実務経験が重要
「PM（プロパティーマネジメント）業務」というものは、単なる業務知識だけでなく、実際に従事して日常的なリーシングやクレーム対応等で「苦労する」という経験を通じてはじめて身につく営業ノウハウや営業センスというものがあります。
また、一度の勉強や経験で終わりではなく、時代の変化に合わせたノウハウのアップデートと、過去の経験を活かしつつ先を読む目といった点でも、この営業センスが重要です。
収益物件の開発プロジェクトにおいては、こうした営業ノウハウ、センスの有無がプロジェクト戦略を左右しトータルな成果を大きく左右する要因にもなり得ます。
また、建物全体の工事品質として問題とはならないような細かい仕様部分で、設計や施工の専門家が「これで大丈夫だろう」と思ったことが、リーシング時に意外なほど大きな不人気要因だったりすることもある、というのが「不動産の難しさ」です。
２．プロパティー・マネジメントは実務経験が重要
「PM（プロパティー・マネジメント）業務」というものは、単なる業務知識だけでなく、実際に従事して日常的なリーシングやクレーム対応等で「苦労する」という経験を通じてはじめて身につく営業ノウハウというものがあります。
また、一度の勉強や経験で終わりではなく、時代の変化に合わせたノウハウのアップデートと、過去の経験を活かしつつ先を読む目といった営業センスも必要です。
収益物件の開発プロジェクトにおいては、こうした営業ノウハウ、センスの有無がプロジェクト戦略を左右しトータルな成果を大きく左右する要因にもなり得ます。
また、建物全体の工事品質として問題とはならないような細かい仕様部分で、設計や施工の専門家が「これで大丈夫だろう」と思ったことが、リーシング時に意外なほど大きな不人気要因だったりすることもある、というのが「不動産の難しさ」です。
３．設計・施工も運営管理もできる強み
私たちプロパティー・パートナーズは中小企業ではありますが、設計・施工部門だけでなく、一つの会社でテナントリーシング、ビルメンテナンスという工事終了後の運用管理も自ら行っており（もちろん必要に応じた外注も行いますが）、こうした両方の経験に基づくトータルなノウハウ（実際に苦労した経験も多々あります）を持っています。
また、組織が小さい分、部門間の情報や相互ノウハウの共有がしやすく、技術系と営業系の日常的コミュニケーションの中で経験を積めることも強みと言えます。
こうして実際に関与してきた物件数を累計すると既に5000棟を超えており、技術面、営業面の双方における多様な実務経験に裏打ちされたノウハウを蓄積しています。
このように、技術面だけではないトータルなノウハウで建築プロジェクトのアドバイスやマネジメントサポートを行わせて頂くことで、発注者様の「資産価値の最大化」という真のニーズにお応えできる「PM（プロジェクトマネジメント）」や「CM(コンストラクションマネジメント)」の業務をご提供できることが私たちの強みです
収益ビルの新築や建替え・リニューアル工事のケースにおける
専門的サポートの有無による成果の違い
「PM/CM」方式でのマネジメントサービス
設計・施工から運営管理業務まで、長年の豊富な経験から蓄積されたノウハウにより、建築コンサルティング全般、また、PM方式やCM方式、あるいはCM業務の中の一部だけの業務の方法で、建築マネジメントのサポートサービスもご提供しています。
著名な大手PM/CMのような多くのメンバーを有するわけではありませんので、同時に参画できる事業数には限界がありますが、お客様のニーズに応じて、私たちならではの柔軟な参画方式でご支援のご提案をさせて頂けるケースは多々あります。
中規模以下の工事はもちろん、大規模工事でも十分にサポートさせて頂ける事案もございますので、お気軽にご相談ください。
設計・施工を直接、実施請負も可能です
大規模リニューアル工事のCM事例
契約上は「CM方式」でしたが「PM方式」のような一部オーナー様の代理人的立場で計画の早い段階からサポートさせて頂いた商業オフィス複合ビルの大規模リニューアルプロジェクトの事例です。
中規模工事のCM方式の事例
延床面積約2400坪弱のリゾートホテルのリニューアル
民間事業では、公共工事のようにCM方式の受託内容や工事内容を全てオープンに公表できない部分も多いため、当社が受託したCM方式の事例も多くは公表していませんが、下記のリンク写真から、中規模ビルのCM方式の事例をご覧いただけます。
このリゾートホテルの大規模リニューアル工事の事例では、ビルの延べ床面積が約２４００坪弱と中規模のビルであり、中規模ビルのCM方式の事例です。
公共工事ではないため、公開できる内容はCM事業の具体的な内容ではありませんが、プラン段階のCGと実現した実際のリニューアル後の実写を比較してご覧いただくことで、CM方式でプランCGと同レベルで実現したリニューアル工事の内容を確認して頂けます。
設計施工の請負事例
セットアップオフィスへのリノベーション
延床面積で約800坪弱の店舗・事務所ビルのオフィスフロア（約64坪）をハーフセットアップ方式の「セットアップオフィス」にリノベーションした事例です。
設計施工を直接、請け負った事例ですが、設計を固める上で、ハーフセットアップオフィスのリーシング効果をシュミレーションした資料を作成してご提案しており、一種の「PM（プロジェクト・マネージャー）」的な「プランアドバイザリー」を行っています。
また、ビルの運用管理（プロパティー・マネジメント）も受託させて頂いており、施工後のリーシングも順調に成功したことから、同じビルのフロアが空室になった際に、さらに同様のリノベーション工事をご依頼いただきました。
こうしたオフィス形態の時代の変化に伴う動向、テナントニーズの把握はリノベーション工事の企画立案の内容を大きく左右する要因です。
同じ会社の並行業務としてリーシングマネジメントのサポートまで行っていると、こうしたプロジェクトの企画の際に適切なご提案をしやすくなります。
