WORKS
OF CONSTRUCTION MANAGEMENT
RENOVATION OF HOTEL SAKURA URESHINO
集客に直結する重要なホテルの改装プロジェクトを
オーナー様に代わってマネジメントしました
お客様視点での魅力あるホテルに再生するために
大規模なホテルの改装は、その後の集客を大きく左右するため、ホテル経営のなかでも、最も重要なプロジェクトの一つです。
今回、私たちは、このホテルの大規模な改修工事のCM(コンストラクション・マネジメント)をお受けし、オーナー様に代わって、この工事のマネジメントを遂行し、2023年5月に無事にリニューアルオープンにこぎつけました。
WHAT'S CONSTRUCTION MANAGEMENT ?
コンストラクション・マネジメント(CM方式)とは
今日、不動産開発プロジェクトの複雑化により、その予算や法令遵守等を含めたPJマネジメントは膨大かつ高度な専門性を要する状況になっています。
多くの発注者(不動産オーナー様等)にとって、このプロジェクトを自ら円滑に遂行していくためには、専門的な知識のみならず、長年の経験に裏付けられた実務ノウハウを必要とし、個人オーナーはもちろん、法人においても、社内にそれができる人材がいないということは珍しくはありません。
こうした課題が、発注者の立場から不動産開発プロジェクトをマネジメントするコンストラクション・マネジメント(CM方式)が必要とされる理由の背景です。
発注者側の立場に立ったコンストラクション・マネジャー(CMr)は、発注者と関係する様々な専門事業者との調整を行いプロジェクトを主体的に進めていきますが、予算内でこうしたプロジェクト遂行に必要な専門事業者を選定、提案することも含めて、CMrの業務は多岐に渡り、また、高度な専門性と経験を必要とします。
CM方式に関する詳細な説明は下記ボタンから「CM方式を中規模工事で採用するために必要なこととは?」の記事もご覧ください。
CMrは目立たない仕事ですが…
CMr(コンストラクション・マネジャー)の仕事は、クラシック音楽の指揮者のような仕事です。
腕利きの演奏者が集まるオーケストラのメンバーが、最高の音楽づくりのため、指揮者と演奏者同士、互いに理解し刺激しあって1つの音楽を作り上げていきます。
しかし、クラシック音楽の指揮者とCMrの仕事が違うところ、それはまず、CMrの場合は、最初からメンバーがいるオーケストラと違ってゼロから編成する、つまり、予算も考慮した上で当該物件に相応しいメンバー(設計・デザイン・施工・コンサル等)を集めることが求められることです。(野球でいえばWBCの栗山監督のようなメンバー集めの能力です。)
そして、もう一つは、CMrは指揮者のように、お客様の見える場所では指揮をしていない、表舞台に出て拍手喝さいを浴びるようなことのない地味な仕事だという点です。
オーケストラでは、指揮者はソリストと同様に、オーケストラのメンバー以上に注目を浴びます。
一方、CMrはやっている仕事は指揮者のような重要な役割ですが、完成した写真や実物で目に見える部分は、全て、関与された専門の事業者様たちのプロフェッショナルな仕事の成果であり、設計や内装デザイン、施工事業者がどこ、といった工事関係者の名前が公表されることはあっても、私たちCMrの名前が華々しく表に出ることは殆どありません。
そういう意味でも、私たちCMrとしての仕事の成果を、目に見えやすい実績としてご覧いただける機会や方法が非常に少ないというのがこの業務の特殊な部分です。
Unbuilt(アンビルト)にならないために
東京オリンピックの新国立競技場のコンペで最初に選考されたのが、今は亡き「ザハ・ハディド」の宇宙船のようなプランでした。本当に見てみたかった人はたくさんいたかもしれません。
彼女は生前の別名が「アンビルトの女王」でしたから、新国立競技場だけが日の目を見なかったという訳ではありませんが、直接的な問題となったのはやはり「予算」でした。これは、ザハ側の問題というよりも、オリンピック予算全体が膨張する過程で、最終的に「アンビルト」となってしまったという不運があったものと思います。
(もちろん、この問題は様々な問題が議論されていますので、単に予算オーバーという意味ではなく、どなたでもご存じの「アンビルト」の事例としてです。)
このように、不動産開発には「予算」をはじめとしたいくつもの大きな壁があります。
また、不動産開発には避けては通れない各種の関連法規の壁もあります。
これらの壁を乗り越えられないCGパースは、どんなに魅力的であっても「アンビルト=絵に描いた餅」となってしまいます。
私たちはプランが本当に予算と法令の範囲で実現できるのかどうかを冷徹な目で分析し、さらには、その開発の目的に沿っているか(ホテルであれば、集客力ある魅力的空間かどうか)」という視点で、オーナー様や関係者様と何度も協議を重ねながら、実現可能なプランに調整したうえで、初めて工事を発注し完成まで伴走します。
CM業務をお受けした以上は「このパースはアンビルトでした。」という訳にはいかないからです。
VISIBLE RESULT OF CONSTRUCTION MANAGEMENT
コンストラクション・マネジメント(CM方式)を見える形で…
嬉野温泉「ホテル桜 嬉野」の大規模リニューアル
今回は、コンストラクション・マネジメントを専門的視点から詳細にご紹介する方法ではなく、一般の方にもわかりやすい方法として、「ホテル桜 嬉野」の完成予想のCGパースを中心にご紹介したうえで、実際に無事に完成にこぎつけたリアルな空間の写真をご覧いただく方法で、私たちCMの成果を一般の方にもわかりやすい形でご紹介させて頂きます。
CGパース自体は珍しくはありませんが、ホテルの場合は、殆どの旅行サイトでリニューアルオープン後は実写に差し替えられるため、意外と見る機会がなくなるものです。
リニューアルオープン後の写真につきましては「ホテル桜 嬉野」の公式サイトや旅行サイトで豊富にご覧いただけます。(現時点では、旧ホテルの写真を掲載した旅行サイトもまだ一部ございますので、ご注意ください。)
なお、弊社サイトをご覧くださる皆様は、ビジネス関係のお客様や、弊社運営のシェアオフィス「PREMIUM OFFICE」シリーズの会員様が中心かと存じますが、この「ホテル桜 嬉野」は、家族旅行等だけでなく、今話題の「ワーケーション」などの幅広いホテルのご利用にもお勧めのリゾートホテルとなっていますので、このサイトをきっかけとして、ご利用いただけるお客様が一人でも多くおられましたら弊社としましてもこの上ない喜びです。
ご参考:リニューアルコンセプトはソラーレ ホテルズ アンド リゾーツ株式会社様のニュースをご覧ください。
本当はCGと写真の比較ではなく…
ご覧いただいたように、最近のCGパースは実際と見分けができないほどリアルな空間を表現することができます。
私たちはこうしたCGパースを使いながらデザイン検討を行い、実際の仕上材、収まりの実施設計も平行して行い、実現可能なリアルなCGをオーナー様と共有し、打ち合わせを重ねます。
こうして何度も協議してできた「パースCG=プラン時点の理想形」と見分けがつないほどのリアルな空間、これができてはじめてオーナー様からも喜ばれるはずです。
そして、そのCGパースのイメージ通りに、予算内でかつ法令面もクリアできて無事に完成にこぎつけられたことが、CMr(コンストラクション・マネジャー)としての成果そのものです。
そうした重要なプロジェクトをお任せいただき、無事リニューアルオープンできたことは、まずはCMrとしての責務を果たせたという大きな安堵を感じると同時に、関係者の皆様への感謝の気持ちでいっぱいです。
そして、機会がございましたら、この実績ページをご覧いただいた皆様にも、是非とも実際に嬉野温泉の「ホテル桜 嬉野」で、スタッフの皆様の最高のおもてなしとともに、隅々までリアルに「体験」して楽しんで頂けますと幸いです。
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その他の主なCM方式の受託実績
今回のリゾートホテルのリニューアル以外に、ホテル、オフィスビル、シェアオフィス、レンタルオフィス、商業オフィスの複合ビル等の多数の実績があります。