For Building Owners
ビル経営は、手札が多いほど有利です。
では「切り札」はありますか？
空室、修繕、設備更新、そして将来の出口。 ビル経営にひとつの正解はありません。 必要なときに切れるカードを、どれだけ持っているか。 そして、切り札を持っているか？
ビル経営には、ひとつの正解があるわけではありません。
空室が増えたら、賃料を下げる。建物が古くなったら、大規模修繕をする。 設備が老朽化したら、更新する。
もちろん、それも選択肢です。
しかし、その一手しか持っていなければ、 本当にそれが最善なのかを比較することはできません。
ビル経営で重要なのは、最初から正解を知っていることではなく、 必要なときに切れる「手札」を、どれだけ持っているかです。 ただし、手札の数だけで結果が決まるわけではありません。 どのカードを、いつ、どう切るか。その判断まで含めてビル経営です。
同じ空室でも、
打てる手はひとつではない
たとえば、空室が長期化しているオフィスビルがあるとします。
- A賃料を見直す
- B募集条件を変える
- C仲介会社への
アプローチを変える - D共用部を改修する
- E区画を分割する
- Fセットアップ
オフィスにする - G用途そのものを
見直す
場合によっては、管理方法や建物全体のポジショニングから 考え直したほうがいいこともあります。
問題は「空室があること」ではありません。
空室に対して、
どれだけ違うカードを切れるか。
ここに、ビル経営の差が出ます。
管理・空室・募集について整理する
修繕するか、しないか。
それだけではない
築年数が進めば、設備更新や修繕の話も増えてきます。
しかし、ここでも「古くなったから交換する」という一択ではありません。
この先、この建物を何年保有するのか。どんなテナントを入れたいのか。 数年後に売却する可能性はあるのか。 将来、用途を変える可能性はないのか。
それによって、いま投資すべき場所も、 あえて手を入れない場所も変わります。
それぞれを別々に考えるのではなく、 複数の手札をテーブルに並べて初めて、 「では、いま何をするか」が見えてきます。
修繕・改修・用途変更の選択肢を整理する
強いカードを持っていれば
勝てるわけでもない
カードゲームにたとえるなら、 強そうなカードを一枚持っているだけでは十分ではありません。
大規模なリノベーションが、いつでも正解とは限らない。 最新設備を導入すれば価値が上がるとも限らない。 賃料を下げれば空室が埋まるとも限りません。
建物の立地、規模、築年数、テナント構成、競合物件、 オーナーの考え方によって、使えるカードは変わります。
そして重要なのは、 どのカードを持っているか以上に、 どの順番で、どの組み合わせで切るか です。
管理だけを見るのではなく、リーシングだけを見るのでもない。 建築、PM・CM、運用、バリューアップまで横断して考えることで、 初めて別の一手が見えてくることがあります。
ここからの7枚は、ビルオーナーが選ぶ「手札」ではありません。 その一手を実行するために、 プロパティー・パートナーズが持つ7つの機能です。 管理からバリューアップまでを横断し、その建物に必要な一手を支えます。
「何もしない」も一枚のカード
ここは意外に重要です。
ビル経営では、何か問題を見つけると、 すぐに工事や設備更新を考えたくなります。
しかし、状況によっては、 いまは大きく動かないという判断もあります。
何もしないことと、
考えたうえで「今は動かない」と決めることは違います。
これも立派な手札です。
手札が少ないと、
問題が起きてから考えることになる
ビル経営で難しいのは、判断が必要になったときに、 急に選択肢を増やすことができない点です。
それでは、どうしても選べる範囲が狭くなります。
平時から自分のビルについて、 「ほかに何ができるだろう」と考えておく。 その積み重ねが、いざというときの手札になります。
しかし、経験がものをいう不動産の世界で、 自分だけでは判断がつかないことも数多くある。 それが、不動産の難しさです。
ジョーカーとは、何か。
ここまで読むと、「ジョーカーが最強の切り札なのか」と思うかもしれません。 そうではありません。
私たちが考える「切り札」とは、 強いカードそのものではなく、 持っているカードを正しく使うための判断です。 ジョーカーは、その判断を一緒に考える存在です。
管理、修繕、設計、施工、リーシング、売却。 ビル経営には、それぞれの分野に専門家がいます。 けれど、専門家が増えるほど、 「結局、このビルでは何を優先すべきなのか」が見えにくくなることもあります。
場合によっては、「今は使わない」という判断もあります。 大きな改修ではなく、小さな修繕で十分なこともある。 賃料を下げる前に、写真や募集資料を変えるだけで反応が変わることもあります。
設計の問題に見えて、実はリーシングの問題かもしれない。 空室の問題に見えて、実はマーケティングの問題かもしれない。 修繕の問題に見えて、実は将来の用途を先に考えるべきかもしれない。
一つの専門領域からだけでは見えない「次の一手」を探す。 それが、私たちが考えるジョーカーです。
MARKETING PERSPECTIVE
意外と軽視される「マーケティング的視点」。
それが、すべてのカードを強くする。
不動産では、ほかの業種なら当然のように重視されるはずの 「どう見せ、どう伝え、どう選ばれるか」というマーケティングの視点が、 不思議なほど後回しになることがあります。
そんなことはない、と思うなら。
あなたの募集資料のビル写真は、暗く、歪んでいませんか。
リノベーションや改修をしたのに、その魅力は十分に伝わっていますか。
弱点を隠すだけで、内覧時に悪い印象を与え、顧客を逃していませんか。
物件情報を出すことと、物件の価値を伝えることは同じではありません。 当社は、その背景の一つに、仲介手数料が成約時に発生する成功報酬型であることなどから、 成約前の写真、コピー、募集資料、情報設計といった 広告・マーケティングへの投資が後回しになりやすい業界構造があると考えています。
管理、改修、リーシング、用途変更。 どれだけ良いカードを持っていても、 その価値が市場へ伝わらなければ、カードの力は十分に発揮されません。
「程よい」は、マーケティングの言葉でもある。
当社が大切にしている「程よい」という姿勢こそ、 マーケティング的視点が凝縮された言葉です。 目立てばいいわけでも、高級に見せればいいわけでもない。 建物の立地、規模、築年数、状態、想定するテナントを見ながら、 何を残し、どこに手を入れ、何を強く見せ、何を正直に伝えるのか。 その建物にとって「ちょうどいい」ところを探します。
ジョーカーは、最後に切る最強のカードではありません。
ほかのカードを、正しく強く使うための存在です。
そのビル、次にどうしますか。
プロパティー・パートナーズでは、 ビルオーナーが直面する課題を、 ひとつのサービスだけから考えていません。
管理、リーシング、建築・施工、PM・CM、 バリューアップ、そして将来の選択肢まで。
大切なのは、すべてをやることではなく、 その建物に必要なカードを見つけることです。
いま困っていることから探してもいい。 まだ問題になっていないことから考えてもいい。
ビルオーナー向けページは、 管理、空室、修繕、用途変更、資産判断、事例、相談までを 課題ごとに整理した「地図」です。 いま気になっているテーマから、その先の個別記事や事例へ進めます。
あなたのビルには、
まだどんな手札があるでしょうか。
そのビルの「次の一手」を探す。
課題ごとの情報と、建物に応じた選択肢を ビルオーナー向けページで整理しています。
