はじめに～オフィスとして使われていた区画を、住居として活用する
オフィスから住居へのコンバージョンとは、事務所として使われていた区画を住宅として活用できるように改修し、空室対策や収益改善につなげる不動産活用の方法です。
既存ビルの立地、法規制、設備配管、採光、換気、住宅需要、工事費と賃料収入のバランスを確認したうえで、オフィスとして貸すよりも住居として活用した方が収益性を高められる場合に検討されます。
プロパティー・パートナーズが、実際に「両国プレイス」で実施したコンバージョンの事例をもとにポイントを解説します。
目次
オフィスから住居へのコンバージョンのポイント解説
（1）オフィスから住居へのコンバージョンとは？
オフィスから住居へのコンバージョンとは、事務所やオフィスフロアとして使われていた空間を、賃貸住宅などの住居用途に転換することです。
ただし、オフィスを住居に変えるためには、単に間仕切りを変更するだけでは不十分です。
住宅として暮らすためには、キッチン、浴室、トイレ、洗面、洗濯機置場などの住設機器が必要になります。さらに、給排水、換気、電気容量、採光、避難経路、消防設備なども確認しなければなりません。
オフィスとして問題なく使えていた建物でも、住居として使う場合には、別の条件が求められることがあります。
そのため、オフィスから住居へのコンバージョンでは、設計、施工、法規制、賃貸需要、収益性を総合的に検討する必要があります。
（2）なぜオフィスを住居に転換するのか
中小規模のビルでは、築年数、立地、周辺環境、募集条件によって、オフィスとしての空室が長期化することがあります。もちろん、すべてのオフィス区画を住居に変えればよいという話ではありません。
しかし、エリアによっては、オフィス需要よりも住宅需要の方が見込める場合があります。
たとえば、駅から近い。
生活利便施設が周辺にある。
単身者や少人数世帯の賃貸需要がある。
オフィスとしては広すぎる、または使いづらい区画でも、住宅としては活用できる可能性がある。
このような条件が重なる場合、オフィスとして募集し続けるだけでなく、住居へのコンバージョンを検討する意味があります。
空室対策というと、賃料の見直し、内装リニューアル、セットアップオフィス化などがまず考えられます。
しかし、建物やエリアによっては、用途そのものを見直すことで、別の需要を取り込める場合があります。
つまり、オフィスから住居へのコンバージョンは、単なる改修工事ではなく、建物の使い方を時代の需要に合わせて再設計する方法です。
（3）オフィスから住居への用途変更で確認すべきこと
オフィス区画を住居に変える場合、まず確認すべきなのは、住宅として成立する条件を満たせるかどうかです。
見た目の内装だけを整えても、住宅として安全で快適に使えなければ、賃貸物件としての価値は高まりません。
主に確認すべき項目は、次のような点です。
- 法的・規制上の条件
- 住宅設備の導入可否
- 採光と換気
- 避難経路と消防設備
- 給排水や電気設備のルート
- 周辺の賃貸需要
- 工事費と賃料収入のバランス
これらを事前に検討することで、オフィスから住居へのコンバージョンが現実的な選択肢になるかどうかを判断します。
（4）建築基準法や消防法などの確認
オフィスから住居へのコンバージョンで重要になるのが、法的・規制上の確認です。
建物の用途、面積、構造、避難経路、消防設備、採光、換気などについて、住宅として使用できる条件を満たしているかを確認する必要があります。
オフィスとして使われていた空間は、もともと人が働く場所として計画されています。一方、住居は人が生活する場所です。そのため、求められる基準や確認すべき内容が異なります。
特に、既存ビルの場合は、建築当時の条件、現在の法規制、既存設備の状態を照らし合わせながら検討する必要があります。コンバージョンでは、企画段階から法的な確認を行うことが欠かせません。
（5）住宅に必要な設備と間取りの考え方
オフィスには、住宅として暮らすための設備が不足していることが一般的です。
キッチン、浴室、洗面、トイレ、洗濯機置場、収納、給排水設備、換気設備などを、どこに、どのように配置するかが重要になります。
特に既存ビルでは、配管ルートや床下・天井内のスペースに制約があります。
理想的な間取りをそのまま実現できるとは限りません。
既存建物の条件を読み取りながら、住宅として使いやすい間取りに整えていく必要があります。
また、住宅としての使いやすさは、設備の有無だけでは決まりません。
- 家具を置きやすいか
- 生活動線に無理がないか
- 水回りが使いやすい位置にあるか
- 窓からの光を活かせるか
- 収納や居室のバランスが取れているか
こうした点を検討しながら、単に「住める空間」ではなく、「借りたいと思える住居」に整えることが大切です。
（6）採光・換気・快適性の確保
住宅では、日常生活の快適性が重要になります。
オフィスとしては問題のなかった空間でも、住居として考えると、採光、換気、音、プライバシー、収納、家具配置などの見え方が変わります。
特に、窓の位置や方角は重要です。
オフィスでは、広いワンフロアとして使いやすかった空間でも、住居に分けると、どの部屋に光が入るか、どの位置に水回りを置くか、どのように生活動線を作るかが課題になります。
既存ビルのコンバージョンでは、建物の弱点を補うだけでなく、建物が持っている条件をどう活かすかが重要です。
窓の位置、バルコニー、角部屋、天井高、既存の設備ルートなどを読み取りながら、住宅としての魅力を作っていく必要があります。
（7）周辺需要と賃料の見極め
コンバージョンは、工事をすれば終わりではありません。
完成後に入居者が決まり、安定した賃料収入につながることが重要です。
そのためには、周辺地域の住宅需要、想定賃料、競合物件、入居者層を事前に確認する必要があります。
オフィスとしての需要が弱いから住居に変える、というだけでは不十分です。
- 住宅としての需要が本当にあるのか
- 想定する賃料で入居者が決まるのか
- 工事費をかけても回収できるのか
- 周辺の賃貸住宅と比べて競争力を持てるのか
この見極めが、コンバージョンの成否を左右します。
（8）工事費と収益性のバランス
オフィスから住居へのコンバージョンでは、設備工事や間取り変更が必要になるため、一定の工事費がかかります。
特に、水回りの新設や給排水設備の変更を伴う場合、単なる内装リニューアルよりも工事費が大きくなることがあります。そのため、改修費用に対して、どの程度の賃料収入が見込めるのかを事前に検討する必要があります。
初期投資をかけすぎると、回収に時間がかかります。
一方で、工事費を抑えすぎると、住宅としての魅力が不足し、入居付けに苦戦する可能性があります。
大切なのは、建物の条件に合わせて、必要な投資と期待できる収益を冷静に比較することです。
コンバージョンは、見た目をきれいにするためだけの工事ではありません。
ビルの収益性を見直すための投資として考える必要があります。
（9）空室対策としてコンバージョンが有効なケース
オフィスから住居へのコンバージョンは、すべての建物に向いているわけではありません。
しかし、次のようなケースでは、有効な選択肢になる可能性があります。
- オフィスとしての空室が長期化している。
- 従来の募集条件では成約しにくい。
- 周辺に住宅需要がある。
- 駅や生活利便施設へのアクセスがよい。
- 住居として成立する採光や換気が確保できる。
- 水回り設備の新設や変更が可能である。
- 工事費に対して賃料収入の見込みが立つ。
このような条件が揃う場合、オフィスとして貸し続けるだけでなく、住居への転換を検討することで、建物の新しい活用方法が見えてくることがあります。
空室対策とは、単に賃料を下げることではありません。
建物の使い方を見直し、今の市場に合う形へ再設計することも、空室対策の一つです。
（10）両国プレイスのオフィスから住居へのコンバージョン事例
プロパティー・パートナーズでは、オフィスフロアを賃貸用住居へコンバージョンした事例として、両国プレイスを紹介しています。
両国プレイスでは、オフィスとして使われていた3階・4階の区画を賃貸用住居へコンバージョンし、完成と同時に住居3室が契約済みとなりました。
これは、オフィス需要だけに頼らず、建物の立地や住宅需要に合わせて用途を再設計した事例です。
4階は、もともと住居2室と事務所1室の状態でした。その事務所区画を住居へコンバージョンしています。
3階は、ワンフロア全体が事務所だった状態から、住居2室へコンバージョンしています。
この事例で重要なのは、単にオフィスを住宅に変えたことではありません。
既存ビルの条件を読み取り、住宅として成立する区画割りや設備計画を行い、さらに建物全体の印象も整えた点にあります。
4階では、バルコニーが2ヶ所あり、2面採光が可能な角部屋のメリットを活かしています。
3階では、窓の採光を活かして2つの住居に区画割りし、各住戸の間取りを工夫して住設機器を配置しています。
また、1階部分では、シャッター・アートやアートオブジェ、ライティングによって、エントランスアプローチのイメージを一新するリノベーションも行っています。
オフィスから住居へのコンバージョンでは、室内だけを整えればよいわけではありません。
建物に入るときの印象。
共用部の雰囲気。
外観やエントランスの見え方。
入居者が「ここに住みたい」と感じるかどうか。
こうした要素も、賃貸住宅としての価値に関わります。両国プレイスの事例は、オフィス区画を住居へ変えるだけでなく、建物全体の価値を見直したコンバージョン事例といえます。
（11）コンバージョンは「用途変更」だけではない
オフィスから住居へのコンバージョンは、建物の用途を変える工事です。
しかし、実際にはそれだけではありません。
空室になった区画を、今の時代の需要に合わせて読み替えること。
建物の条件を整理し、収益性のある使い方に再設計すること。
ビルの価値を、別の角度から見直すこと。
そこまで含めて考えると、コンバージョンは単なる改修工事ではなく、ビル活用の再設計といえます。
特に、オフィス需要の変化が続く中では、ビルオーナーが「この建物は何に向いているのか」を改めて考える場面が増えています。
オフィスとして貸す。
セットアップオフィスにする。
店舗やサービス用途を検討する。
住居に転換する。
ホテルや宿泊用途を検討する。
建物ごとに答えは異なります。
大切なのは、ひとつの使い方に固執するのではなく、立地、建物条件、法規制、市場需要、投資回収を総合的に見ながら、最適な活用方法を検討することです。
（12）オフィスを住居に変える前に確認したいポイント
オフィスから住居へのコンバージョンを検討する際には、早い段階で複数の視点から可能性を確認することが大切です。
まず、建物が住宅用途に適しているかを確認します。
次に、工事として実現できるかを確認します。
さらに、賃貸住宅として需要があるかを確認します。
この3つの視点が揃わないと、コンバージョンはうまくいきません。
たとえば、法的には可能でも、工事費が高くなりすぎれば収益性が合わないことがあります。
工事としては可能でも、周辺に住宅需要がなければ入居付けに苦戦する可能性があります。
需要がありそうでも、採光や換気、水回りの配置に無理があれば、住居としての魅力が不足することがあります。
そのため、コンバージョンでは、設計・施工だけでなく、不動産活用の視点が欠かせません。
（13）FAQ：よくある質問
１．オフィスを住居に変更することはできますか？
オフィスを住居に変更できるかどうかは、建物の構造、用途地域、建築基準法、消防設備、避難経路、採光、換気、給排水設備などの条件によって異なります。
単なる内装変更ではなく、住宅として使える条件を満たす必要があるため、企画段階で法的確認と建物調査を行うことが重要です。
２．オフィスから住居へのコンバージョンは空室対策になりますか？
立地や建物条件によっては、空室対策になります。
オフィス需要が弱い一方で、住宅需要が見込めるエリアでは、事務所区画を住居へ転換することで、入居者を獲得しやすくなる場合があります。
ただし、工事費、想定賃料、入居需要、法規制を総合的に検討する必要があります。
３．事務所を住宅に変えるときに必要な工事は何ですか？
主な工事には、間取り変更、キッチン・浴室・トイレ・洗面台などの住宅設備の設置、給排水・換気・電気設備の変更、内装工事、防音・断熱・採光への対応などがあります。
既存ビルでは配管ルートや構造上の制約があるため、建物ごとの条件に合わせた計画が必要です。
４．オフィスから住居への用途変更で注意すべき点は何ですか？
注意すべき点は、法規制への適合、住宅としての快適性、工事費と収益性のバランス、周辺の賃貸需要です。
オフィスとして使えていた空間でも、住居としては採光や換気、避難、設備配置などの条件が問題になることがあります。
５．どのようなビルが住居へのコンバージョンに向いていますか？
住宅需要が見込める立地にあり、採光や換気が確保しやすく、水回り設備の導入が可能なビルは、住居へのコンバージョンを検討しやすい建物です。
ただし、実際には建物ごとの条件によって判断が異なります。既存図面、現地調査、法的条件、設備状況、想定賃料を確認したうえで検討する必要があります。
６．コンバージョンとリノベーションの違いは何ですか？
リノベーションは、既存建物の性能や価値を高める改修全般を指すことが多い言葉です。
一方、コンバージョンは、オフィスから住居、住宅からホテルなど、建物や区画の用途を変更する改修を指します。
オフィスから住居へのコンバージョンでは、見た目の改修だけでなく、住宅用途として成立させるための法的確認、設備計画、間取り変更、収益性の検討が必要になります。
（1４）まとめ
オフィスから住居へのコンバージョンは、空室化した事務所区画を住宅用途に転換し、建物の収益性を見直す方法です。重要なのは、単に内装を変えることではありません。
法的条件を確認し、住宅に必要な設備を整え、採光や換気、快適性を確保し、周辺需要と収益性を見極めることが必要です。
オフィス需要が弱くなったエリアでも、住宅需要が見込める立地であれば、住居への転換によって建物の新しい活用方法が見えてくる場合があります。
プロパティー・パートナーズの両国プレイスの事例では、オフィスフロアを賃貸用住居へ転換し、完成と同時に住居3室が契約済みとなりました。
これは、既存建物の条件を活かしながら、時代のニーズに合わせて建物の使い方を再設計した事例です。
オフィス需要だけに頼らず、建物の可能性を見直す。
その一つの方法が、オフィスから住居へのコンバージョンです。
ビルの空室対策や用途変更を検討する際には、建物の条件、市場性、法的整理、工事費、運用後の収益性まで含めて、総合的に判断することが大切です。
この記事の要点
オフィスから住居へのコンバージョンとは、事務所として使われていた区画を住宅用途に転換し、空室対策や収益改善を図る不動産活用の方法です。
検討時には、建築基準法や消防法などの法的条件、採光・換気・避難経路、給排水設備、キッチン・浴室・トイレなどの住宅設備、周辺の賃貸住宅需要、工事費と想定賃料のバランスを確認する必要があります。
オフィス需要が弱い一方で住宅需要が見込める立地では、住居へのコンバージョンがビルオーナーの空室対策となる場合があります。
プロパティー・パートナーズの両国プレイスは、オフィス区画を賃貸用住居へ転換し、完成と同時に住居3室が契約済みとなった事例です。
事例のご紹介
プロパティー・パートナーズでは、オフィスフロアを賃貸用住居へコンバージョンした両国プレイスの事例を公開しています。Before／After写真や間取りの比較も掲載していますので、オフィスから住居への用途変更を検討されているビルオーナー様は、ぜひご覧ください。
共同住宅からホテルへ。Minn奥浅草のコンバージョン事例
プロパティー・パートナーズでは、オフィスから住居への転換だけでなく、共同住宅をサービスアパートメントホテルへ転換した「Minn奥浅草」の事例も紹介しています。
用途を見直すことで、既存不動産の収益性や活用方法を再設計した事例として、あわせてご覧ください。
Project Decision Advisory
ファンド・上場企業様等のための第三者視点による設計プロセス支援事例
プロパティー・パートナーズは、「大宮サウスゲートフロント」の大型オフィスビルの増築プロジェクトにおいて、基本設計および実施設計監修という立場から、建築計画・仕様・コスト・将来運用を横断的に整理し、ビルオーナー様にとって合理的かつ持続性のある判断が行えるようサポートしました。設計そのものを行うのではなく、設計内容を客観的に読み解き、選択肢とその影響を可視化した参画事例です。
